房地产:2010年1-4月房地产运行数据点评
事项：
5月11日，统计局公布10年1-4月房地产运行数据
评论：
房地产投资和新开工数据符合我们预期
1-4月全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比去年同期提高31.3个百分点，比1-3月增加1.1个百分点，房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%，比1-3月增加3.3个百分点。房地产投资和新开工的继续增长符合我们预期，我们认为房地产投资数据持续上扬主要是去年销售火爆，所预售的项目已进入主体建设投入阶段，而新开工数据持续上扬主要是去年下半年所拍土地陆续办妥开工证，同时两个指标上扬也有部分开发商逆周期扩张的原因。随着*策调控效应的逐步显现，这两项指标的同比增速预计将从下半年开始逐步放缓，我们维持全年全国完成房地产开发投资4.62万亿，同比增速27.4%的判断，上调全年新开工水平预测至12.29亿平方米，同比增速6.5%。
各项指标的同比高增长使本轮房地产调控具备了更大的*策腾挪空间
目前，我国出口、消费两辆马车复苏形势喜人。4月份，中国进出口值2381.6亿美元，增长39.4%。其中出口1199.2亿美元，增长30.5%，比上月加快6.3个百分点；1季度，我国实现社零总额36374亿元，同比增长17.9%，增速相较去年同期提升了2.9个百分点。在出口和消费的拉动下，1季度国内生产总值累计同比增速达11.9%。
出口、消费的复苏为全年经济增长计划提供了坚强的支持，同时房地产投资、新开工的同比高速增长也减轻了*府短期内对调控可能使投资下滑拖累中国经济的担忧，这些都为*府调控房地产创造了有利条件，使调控更有底气。
全国房价在“两会”后变本加厉飙涨是*府再祭出重拳的导火索
1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点；商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。
1-4月全国商品房销售面积维持同比增长，而行业龙头公司——万科、保利、中海1-4月销售面积同比增速分别为-11.5%、2.7%、-12%，金地1-3月销售面积同比下滑48.6%。我们认为，全国销售数据增长主要是因为一些主流上市公司未覆盖的三、四线城市销量增长所致，从4月单月销量较3月下滑来看，调控效果已初显，未来销量逐步下滑已成定势。
4月份单月新建商品房价格飙升至5492元/平方米，特别是“两会”后的3月初到4月中旬，重点城市涨幅惊人：北京一手商品房成交均价上涨42%，杭州上涨29%，厦门上涨23%，苏州上涨32%；热点城市的部分地区更甚，天津河东区一手房均价上涨24%，上海外环以外上涨15%，深圳南山区和福州鼓山区涨幅均达到50%。我们认为这是4月中央*府连续出台严厉调控*策的主要原因。随着调控效果显现，销量下滑，我们预计今年第四季度成交均价有望回归至去年三季度水平。
土地市场暖意犹存，将使地方财*收入下降的压力减轻，从而使调控更为持久
1-4月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积9183万平方米，同比增长26.4%，增速较1-3月下滑3.6个百分点，但仍远高于05-09年5年平均历史增速，接近5年增速中的历史高点。前4月累计土地购臵费1912亿元，同比增长66.0%，增速较1-3月提高10个百分点。从土地购臵面积同比增幅收窄但土地购臵费同比增幅放大可以推断，单月土地成交单价仍在上升。另外，我们也观察到虽然久违的土地流拍和底价成交在今年重现，但目前仍是个案，土地市场从整体上看暖意犹存。这将使地方*府财*收入因调控而下降的压力减轻，使严厉调控*策的持续时间将变得更为漫长。
地产中短期压力较大，建议低配
我们认为地产股中短期投资机会难现，目前跌幅虽已部分反映了调控的悲观预期，但未来3-6个月仍有较大压力，建议低配。在投资标的方面暂无股票推荐。
